こんにちは、夫婦で世界一周計画中のバロです！
賃貸募集をする上で賃料設定は悩むところですよね。
適性賃料を把握した上でどう行動するのかが重要となります！
今まで【マンション購入】について多く記事をご紹介させて頂きましたが、
今回は賃貸物件を持つオーナーへの記事となっています。
東京（品川周辺）での一部上場不動産営業経験となりますが、
ご参考に出来る考え方があれば嬉しいです。
適性賃料
まずは地域の適性賃料を知る事が大切です！
適性賃料は様々な要素で算出されます↓↓
- 駅徒歩分数
- 広さ（平米数）
- 築年数
- 構造
- 階数
- 設備
- 周辺環境
ネット上で自分の物件と同じような条件で検索をすると、
おおよそどれくらいで募集が出てくるので目安になりますね！
ですが本当に参考になるのは募集事例では無く、成約事例です。
実際に成約している事例はより適性な賃料となりますので、
不動産会社へ周辺の成約事例を教えてもらうと良いですね！
物件種別
物件が分譲マンションか賃貸マンション（アパート）か戸建てかによって、
家賃設定の難易度が変わってきます。
一番適性な家賃設定をしやすいのが分譲マンションです！
分譲マンションは過去に賃貸募集・成約したデータが集約されているサイトがあり、
おおよそどのくらいが適正価格なのかが把握出来ます。
特に、同じ時期に同タイプのお部屋が募集されていれば、
そのお部屋の価格に合わせて家賃設定をする事が多いです。
例えば、同じ階の同じ間取りのお部屋が10万円で募集されていれば、
少し安い98,000円で募集をする事で先に成約しやすくなる等比較対象となります。
新築マンションの場合で周辺に事例が少ない場合には、
建築中の早めの段階から賃貸募集にかけておく事が多いです。
私は新築一棟物件を8件担当した事がありますが、
完成の1〜2ヶ月程前から募集をしていました。
気持ち的にはやや高めの家賃設定にし、完成までに様子を見ながら、
空室期間がなるべく出ないよう家賃を下げるタイミングを見計らう事が大切です！
（募集中家賃を上げる事は出来ませんが下げる事は問題ないので）
完成前の反響によって家賃を減額するかどうかを判断しますが、
やや高めの設定にしていたとしても『家賃はなるべく下げたくない！』
という心理が働きますよね。
ですが、オーナーの利益を考えると
早めに下げた方が良い事の方が多いです…！
目先の利益より
目先の利益より将来的な金額を重要視する事が大切です！
事例をあげて簡単にご説明させて頂きます↓↓
①家賃10万円で募集中の物件が2ヶ月空室になっている場合…
この時点で丸々20万円が損失となります。
3ヶ月目に成約・この期間も含めた2年間の収入は、
単純計算（10万円×21ヶ月）で210万円です。
②適性賃料を把握して家賃9.5万円へ減額していた場合…
2年間の収入は単純計算（9.5万円×24ヶ月）で228万円です。
上記の場合、①の賃料設定で約3.8年住むと②の収入を抜く事が出来ます。
逆に言うと賃借人が約3.8年住まない場合には、
初めから賃料を下げた方が賢明という事です。
賃借人がいつ退去するかなんて分かりませんが、
一般的に間取りが小さい程居住年数が短くなります。
賃借人にとって『お得に借りられた』という気持ちがあると、
退去しにくいかもしれません。
結婚や転勤でお引っ越しの方は止む終えませんが
『いいところがあれば引っ越したい』という方へは効果的。
現在の家賃が比較的お安い設定だと他により良い物件が無く、
結局引越しを止めるという方もいらっしゃいました。
退去後はお部屋のメンテナンス代や空室期間のリスクがあるので、
なるべく長く住んで頂きたいですよね！
一概に下げた方がいい！という状況ではない事もありますが、
目先の賃料よりも将来的な金額を重要視する事も大切です。
家賃交渉は少ない？
オーナーによって家賃設定の考え方は様々です。
家賃設定の際に、適性賃料よりも上乗せをして募集をされる方もいました。
（もちろんこのパターンは多いですが、明らかに高い場合）
この時のオーナーの考えは『家賃交渉をしてきたら下げていいよ』
この考えをされるオーナーの特徴（私の経験上）↓↓
- オーナー自身が交渉をする事が多い
- 賃貸取引経験が少ない
ご自身が交渉をする事が多いので、交渉をする事が普通という感覚の方です。
ですが、中々家賃交渉をする方って少ない…
私の経験上家賃を減額交渉される方は10人に1人もいない感覚です。
（礼金や敷金、仲介手数料の方が交渉される事があります）
上記よりももっと深刻な問題があります…
それは、そもそもネット上で検索をされない！という事です。
ネット社会の今、店頭へ物件を探しに来られる8〜9割程の方は
ネット上で検索をした上で来店をされます。
日々ネットで検索をされているので相場も把握されており、
家賃が明らかに高いお部屋に目が行く機会が少なくなっています。
賃貸物件は様々の状況を考えながら運用していく必要がある為、
最終的にはオーナーの決断力がとても大切になっていきます！
良く相談出来る不動産の担当者がいると心強いですね！
まとめ
賃料が高い物件を成約する為に努力する事も不動産会社の仕事ではありますが、
現場で肌に感じた事を書かせて頂きました！
ご参考になる考え方があれば嬉しいです。
賃料減額以外の条件緩和について、またご紹介をしたいと思います！
以上【賃貸オーナー必見】適性賃料を把握して賢く運用！現場で感じた経験からでし
た！
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